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김진철의 부동산경제 - 부동산 경기의 침체요인 2가계부채
김진철 대표  |  http://cafe.naver.com/pgsmo
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승인 2012.06.21  
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대한상의, 가계부채의 증가는 부동산 대출에 기인
부동산 가격의 연착륙·각종 부동산 규제 완화 필요

서울 강남 3구 투기지역 해제를 골자로 한 ‘5.10 부동산 활성화 종합 대책’ 발표일후 한 달이 지났지만 부동산 시장은 장기 침체를 벗어나지 못하고 있다.
일부에서는 부동산 시장의 거래활성화를 위해 취득세 완화와 총부채상환비율(DTI)을 풀어야 한다고 주장하지만 며칠 전 이명박 대통령과 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지 반대의 뜻을 분명히 밝혔다. 가장 큰 이유가 ‘DTI를 풀더라도 부동산경기에 미치는 영향은 미비하고 가계부채만 늘리는 꼴’이 될 거라는 관망에서다. 정부도 부동산거래 활성화 방안 이전에 가계부채에 대한 심각성을 감지하고 있다는 반증이다.
통계청의 ‘2011 가계금융조사’에 따르면, 우리나라 부채보유 가구 비율은 62.8%, 부채보유 가구의 부채 평균액은 8289만원, 부채 보유 가구의 부채 중위 값은 3080만원이라고 한다. 전체 가구 수 1750만 가구 중 부채보유 가구는 1099만 가구다. 즉 10세대 중 6.3세대는 빚을 지고 있는 셈이다. 2011년 3월말 기준 전체 가구의 가계  부채 총액은 910.8조원이다. 가계신용기준으로 2011년 말 가계 대출 잔액은 2010년 말 대비 7.6% 증가한 858.1조원이다. 가계부채 리스크는 은행권에 비해 제2금융권의 가계대출이 더 빠르게 증가하고 있다는 추세이다. 이 금액은 2000년대 말 267조원의 3배 수준이고, 2005년 말 522조원의 1.5배에 이르는 수준으로 시간의 흐름에 비례하여 가계 부채에 가속도가 붙고 있다.
우리나라 가계부채 문제는 위험 수위에 이른 상태라는 것이 경제전문가들의 분석이다. 국내 총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 OECD 경제협력개발기구의 평균치를 훨씬 웃도는 가운데 증가 속도도 빨라지고 있다. 대한상공회의소가 6월 14일 발표한 `가계부채 현황과 정책과제` 보고서 에 따르면 지난 2010년 국내 GDP 대비 가계부채 비율은 81%로서 OECD의 평균치인 73%보다 높다. OECD가 올해 국내 경제성장률을 3.3%로 낮게 예상한 이유로 높은 가계부채를 지적할 만큼 국내 가계부채는 규모나 증가 속도 면에서 부동산 시장 참여자인 정부기관과 공급자, 수요자의 발목을 붙잡고 있다.
시장참여자의 부동산투자 결정 과정은 투자목적 파악 → 투자 환경 분석 → 비용 편익 분석 → 투자의 타당성 판단 → 결정을 하게 된다. 투자자의 목적은 기대치 이윤의 극대화와 인플레이션 헷지, 부동산 가치의 상승, 상속 및 증여 등 다양하겠지만 일반적으로 기대수익의 극대화에 있다. 기대수익의 극대화를 위해서는 국내외 부동산 시장 상황과 투자에 영향을 미치는 법률적, 금융적, 세제적 규제와 상황을 분석한 후 매매타이밍에 맞춰 투자에 나설 것이다.
2008년 금융위기에 취약해진 국내 미시경제는 글로벌 경기 침체가 지속되고 국내 경기 회복이 지연될 경우 가계부채는 가계 파산 → 금융권 부실 → 국가 경제 위기의 시발점이 라는 게 문제의 심각성이다. 유럽발 재정위기와 선진국의 경제성장률 하락에 따른 수출부진, 소비심리 위축에 의한 내수 부진, 제2저축은행권의 부실대출과 구조조정, 부동산 건설 경기 침체의 장기화 등이 투자자의 기대심리를 위축시키고, 미래에 대한 불확실성 증가로 부동산 매수가 실종되고 있다. MB정부 출범 후 17번째의 부동산 종합대책도 미래의 불확실성에 대한 울타리 역할을 제대로 못하고 있다.
대한상공회의소 보고서 ‘우리나라 가계, 기업의 부채현황과 정책과제’에 의하면 최근 가계부채 증가는 부동산 대출에 기인하고 있다고 지적하고 있다. 문제 해결을 위해서는 부동산가격의 연착륙과 각종 부동산 규제의 과감한 완화가 필요하다고 한다. 경기침체와 함께 부동산 거품 붕괴론까지 복합적으로 시장에 작용할 때 유동자금이 생산적인 부분에 흘러 들어가기 보다는 비생산적인 부분으로 흘러가 경제성장의 동력을 꺾어 내릴 수 있다.
위와 같은 투자 결정 과정에 따라 투자하는 시장 참여자라면 어떠한 결정을 하기에 앞서 트렌드의 변화, 인구감소, 베이비붐세대 퇴출, 가계부채등을 생각해봐야 할 시기이다.

   
 

 

 

 


김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지
 

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