부동산 보유 자산 토지·주택 다운 사이징화 보편화
부동산 소유형태 소유에서 이용·임대방식으로 변화

‘인구 5000만 명 시대가 열렸다.’ 인구 5천만시대는 앞으로 33년간 지속될 전망이라고 한다. 통계청 자료에 따르면 1967년 3000만 명을 넘어선 후 1000만명이 늘어나는 데 16년이 걸렸다. 1983년 이후 5000만명을 달성한 올해까지는 29년의 시간이 흘렀다. 2배 정도의 더딘 인구 증가 속에 인구 5000만 명을 돌파해 내수가 커진 것은 긍정적이지만 외국인 근로자, 결혼 이주 여성등과의 통합문제, 저출산 . 고령화에 따른 새로운 부동산 신 패러다임의 정책이 요구되는 시기이다. 인구구조의 변화는 하나의 부동산 활동 현상으로서 시장경제에서 트랜드 변화의 촉매제 역할을 담당하고 있다.
고령화 사회의 추세는 생산가능인구의 분포에도 큰 영향을 미친다. 통계청의 ‘2010~2060 년 장래 인구 추계’에 의하면 1980년 생산 가능 인구는 2천372만 명 이었으나 2010년 생산 가능 인구는 총인구의 72.8% 수준인 3천598만 명이다. 이 기간 동안은 일정 비율 이상 증가하였지만 2016년을 정점으로 감소하여 2040년에는 80.2% 수준 인 2천 887만 명으로 낮아진다. 지난 30년간 생산 가능 인구가 1천227만 명이 증가하면서 생산, 소비, 투자 문화를 주도하였고 미시경제 중 부동산시장에서 주요투자자로 자리 매김하였다. 하지만, 향후 30년간은 생산 가능 인구 약 700만 명 이상이 사라지는 것이다. 생산이 없는 복지 . 소비의 시대가 열린다는 경고음이다.
우리나라의 중위연령은 1980년 21.8세에서 2010년 37.9세로 16세 가량 높아졌다. 이후 2030년 48.5세, 2040년 52.6세로 올라간다. 2040년을 지나면 우리나라의 중위연령은 선진국인 독일, 일본과 마찬가지로 50세를 넘어설 전망이다. 중위연령이란 전체인구를 연령의 크기순으로 일렬로 세워 단순히 균등하게 2등분하는 법으로서 우리나라는 이미 고령화사회에 진입하고 있다고 할 수 있다.
저출산·노령화사회에서 일할 사람은 적고 부양할 노인이 늘면서 노년부양비(생산가능인구 100명당 노인 수)는 갈수록 증가할 전망이다. 노년부양비는 2010년 15.2명에서 2040년에는 57.2명으로 4배 가까이 늘어난다. 63.3명의 일본을 제외하면 주요 국가 중 가장 높다. 현대경제연구소 보고서에 따르면 ‘급속한 고령화시대에서 부동산 가격이 하락한다’고 지적하고 있다.
인구는 국민경제에 있어 통계의 기본적인 기초가 되며 생산과 소비의 양면성을 가진 하나의 요소이다. 인구 감소와 저출산·고령화에 따른 사회현상은 부동산 시장경제에도 많은 변화를 초래할 것이다. 우선적으로 개발 면적과 수요자가 감소하고 있는 토지시장에서는 환금성이 낮은 토지의 소유(보유) 형태 에서 수익성 위주의 이용과 임대관리방식으로 전환이 이루어지고, 부동자산에 대하여 환금성이 높고 안전성이 강한 금융자산으로의 대체이동이 주가 된다. 인구감소와 핵가족화로 인해 현재의 주택시장은 ‘사는 것(投資의 기능)’이 아니라 ‘사는 곳(住居의 기능)’라는 투자 인식 전환과 함께 양적인 주택공급에서 질적인 주택공급으로 다운 사이징화가 보편화되리라고 본다.
베이비 붐 세대에 해당하는 투자자들에게 부동산 투자에 대한 질문에 답은 ‘앞으로 10년 정도 더 돈 벌 수 있다’고 한다. 하지만 투자의 우선순위를 ‘토지<주택<상가<수익형부동산’ 순으로 열거한다. 장기적으로 부동산에 대한 수요를 결정하는 변수로 소득의 정도, 인구, 금리, 경기 동향 등이다. 하지만 외환위기 이후 부동산 투자에서도 패러다임의 변화가 일어나고 있다. 지금까지처럼 일단 사놓고 버티면 언젠가는 오르는 일이 없으면 부동산 투자로 돈 벌기가 어려워진다. 값이 오르는 부동산과 떨어지는 부동산의 구별이 필요하다. OECD 보고서에 의하면 ‘한국이 저출산·고령화로 생산가능인구가 감소하면서 중·장기 잠재성장률이 지속적으로 떨어지고 있다’고 분석했다.

김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지