고덕국제신도시 내
아파트 공급 분양가격에 따라
지금의 미분양 아파트 물량을
판가름하게 될 것이다.
하반기 토지시장은 맑음
아파트시장은 흐리다가 갬
전·월세시장은 맑음이 관측된다

▲ 김진철 대표 평택부동산메카1번지

평택시의 토지시장은 삼성전자의 고덕산단 착공과 LG전자 진위2산단 확장 그리고 브레인시티 사업재개 등 여러 개발호재의 수혜를 받아 올 하반기도 대세가 계속될 전망이다. 지난 한 해 평택시 토지거래 필지 수는 3만 8818필지로 지난해 같은 기간 대비 1만 4149필지 거래량보다 약36% 가량이 증가했다. 이는 전체 필지 33만 7144필지의 약 11.5%에 이르는 거래량이다.

2016년 5월 기준 평택시 지가는 지난 달 대비 0.39% 상승했고, 지난해 같은 달 대비 3.67% 상승해 전국에서 제주도 다음으로 평택시가 최고의 지가상승률을 기록한 것으로 한국감정원이  보도하고 있다.

용도지역별로 지가 상승률을 비교해보면 도시의 외연적 확장으로 인한 녹지지역의 가격상승률이 0.56%로 지난 달 대비 가장 높다. 가격상승이 가파르게 상승한 지역도 여러 곳이 있지만 가장 호황시장이었던 2008년 토지 거래가격에 비해 반 토막 난 지역 등도 함께 병존하고 있어 토지투자에 각별한 주의를 기울일 필요가 있다.

지속적으로 토지의 가격상승이 기대되는 지역은 개발호재가 많은 지역, 시가화 예정용지가 좋은 투자처가 될 것이다. 투자처로서 기피해야 할 지역은 도시계획조례에서 규정하고 있는 개발 불능지와 개발 억제지가 있다.

평택시의 주택시장은 주택공급 과잉 우려와 실질적인 주택투자자의 수요 감소로 인해 미분양 주택물량이 증가하고 있다.

그러나 2016년 6월 평택시 주택 매매가격은 지난 달 대비 0.01% 상승했고, 지난해 같은 달 대비 1.18% 상승한 것으로 집계되고 있다. 아파트 매매가격이 2016년 1월 상승이후 6개월 연속 보합세를 유지하고 있다. 하반기 들어 아파트시장에서의 매매가격은 지난 달 대비 0.04% 하락했으며, 지난해 같은 달 대비 1.68% 상승한 것으로 나타나 주택공급 과잉우려에 대한 미분양물량 증가로 이어지고 있음을 알 수 있다.

기존 주택밀집지역 인근에 있는 신규 입주아파트 물량이 쏟아지면서 이주 수요 증가와 주택시장 상향효과의 영향을 받아 기존의 아파트를 처분하려는 수요가 증가해 미분양 아파트 물량 증가와 함께 기존주택의 매매 재고물량이 증가하고 있다. 이러한 현상으로 주택시장은 한 동안 정체를 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 다만, 삼성전자가 약 1만 명의 고급인력을 채용하는 시기가 주택시장의 상승 반환점이 될 것이라고 판단된다.

하지만 무턱대고 신규 아파트시장에 투자하는 것은 금물이다. 앞으로도 수많은 공급물량이 대기하고 있어 아파트 투자할 때에는 가격·입지·브랜드·세대수·공급면적의 다운사이징화, 기준 층과 로얄 층 등 요건을 물어 투자해야 내 아파트가 좋은 효자노릇을 할 것이다. 올해 말이나 내년 초에 선보일 고덕국제신도시 내 시범지구 4블럭의 공급 분양가격이 얼마냐에 따라 지금의 미분양 아파트 물량을 소화해 낼 것인지 아니면 더욱 증가하게 될지를 판가름하는 중요 타이밍일 것이라 여겨진다.

마지막으로 주택 전세시장과 월세시장은 임대보증금과 월차임의 증가세가 계속되고 있다. 주택 전세가격은 지난 달 대비 0.26% 상승했고, 지난해 같은 달 대비 2.87% 증가해 주택시장에서 잠재적 매수 수요가 많음을 예견해 볼 수 있다. 하반기 토지시장은 맑음, 아파트시장은 흐리다가 갬, 전·월세시장은 맑음이 관측된다.