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김진철의 부동산경제 - 부동산 경기의 침체요인4제2 금융권의 부실사태와 부동산버블 붕괴
김진철 대표  |  http://cafe.naver.com/pgsmo
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승인 2012.07.19  
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올해 구조조정 대상 36개사 중 17개사가 건설기업
PF대출 원금·이자 48조원 부동산 건설시장의 뇌관

본격적인 여름 비수기에 접어 든 부동산시장, 거래실종으로 매매·전세가격의 하락이 수도권지역을 중심으로 이뤄지고 있다.
수출둔화, 내수부진, 정부의 부동산 경기 부양책 효력 부진 등으로 매매시장은 거래가 끊긴지 오래 됐고, 전세시장도 임대수요의 부족으로 거래가 힘들기는 마찬가지다.
거래가 많지 않은 가운데 가격이 저렴한 급매물이 거래되면 그 가격에 맞춰 가격이 조정되는 모습이다. 싼 매물이 나오고 있지만 매수문의는 많지 않고, 실수요자만이 움직일 뿐이다.
집 값 하락이 장기화되면서 지난 5일부터 농협, 국민은행 등 금융권이 기존의 주택담보 대출자금 리스크 관리 강화에 나섰다. 주택담보대출에서 LTV가 60%를 넘어서면 심사를 거쳐 기간 연장하고 있다.
지난달까지는 LTV가 조금 떨어지더라도 자동 연장이 대부분이었지만, 약 1,000조 원 에 이르는 가계 부채와 카드 대출까지 불거지면서 금융권에 적신호가 켜진 상황에서 수도권 아파트를 중심으로 LTV가 전국 평균치인 46.7%를 넘어서는 경우가 나타나고 있다.
‘하우스 푸어’다, ‘랜드 푸어’다, 부동산 가격 버블 붕괴론을 뒷받침하는 관련 신조어가 언론에서 매일같이 다뤄지고 있다.
인구감소와 베이비부머 세대의 퇴출, 만기가 도래하는 1000조의 가계부채, 저출산·고령화 사회를 부동산 경기의 침체요인으로 거론한 바 있다. 마지막 침체요인으로 제2금융권의 부실사태(PF자금)와 부동산 내재 가격의 버블붕괴가 있다.
지난 6일 금융감독원에 따르면 2012년 대기업 신용위험 정기평가 결과 구조조정 대상 36개사 가운데 17개사가 건설기업인 것으로 나타났다. 17개사 모두가 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업으로 자금이 묶인 업체들로서 부동산 건설경기의 ‘돈 맥 경화’ 현상에 의한 것이다.
국내 시공능력 평가액 순위 100위권 건설사 중 현재 워크아웃 또는 법정관리를 받는 업체는 총 21개사였으나 당장 이번 조치로 23개사로 늘어나게 됐다. 부동산 건설경기의 침체의 장기화속에 우량 기업들도 자금회전이 이루어지지 않아 인원 구조조정 및 유휴 부동산등의 매각을 통한 자구책을 강구하고 있다. 생산이 없는 시장에서 소비지출을 줄여 만회하려하지만 역부족이다.
자본회수율이 1보다 작기 때문에 워크아웃이나 법정관리의 대상기업이 되고 있다.
2008년 ‘글로벌 금융위기’ 이후 ‘외환위기’ ‘유럽발 재정 위기’등 5년 가까이 부동산 건설 주택시장이 침체를 겪으면서 주택사업을 주로 해온 국내 시공능력 평가액 100위 순위권 건설사들의 자금난이 심화된 것이다.
대내외 부동산 금융환경 변화의 위협에 주택분양 시장 이 위축된 가운데 신규 발주 공사는 끊기고, PF대출 잔액에 발목이 잡혀 우량건설사가 사면초가에 빠진 것이다.
지난 6월 부동산 건설업계는 21개의 워크아웃 건설사 가운데 주택 비중이 높고, 5~6월에 원금과 이자 만기가 도래하는 프로젝트 파이낸싱(PF)대출이 저축은행 구조조정과 맞물리면서 이른바 ‘건설사 6월 부도설’로 인하여 코스피시장에서 외국인과 개인투자자의 해당 주식 순매도로 주가의 급락을 이끌었다.
약 48조원에 이르는 금융권의 PF대출 자금 원금과 이자는 부동산 건설시장의 핵의 뇌관으로 남아 있다.

   
 

 

 

 


김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지
 

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