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김진철의 부동산경제 - 부동산 시장 디플레이션(Deflation)인가?
김진철 대표  |  http://cafe.naver.com/pgsmo
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승인 2012.08.23  
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정부, 경기침체 장기화 전제, 경제운용 새 틀 짜야
부동산 거래 활성화 통해 자산 가치 하락 막아야

많은 경제 전문가들이 우리나라 경제에 디플레이션(Deflation)공포가 도래하지 않을까? 하는 예측과 전망을 내 놓고 있다. 부동산 시장도 마찬가지이다. 인플레이션이란 물가가 지속적으로 상승하는 현상을 말하는 데 반면에 디플레이션이란 물가하락과 경기침체가 겹치는 ‘불황 중의 불황’이다.
디플레이션이 발생하는 원인은 매우 다양하다. 공급이 수요를 초과하여 과잉 공급되거나, 부동산 자산 거품이 붕괴되는 경우, 정부의 과도한 긴축 정책의 실시하는 경우, 생산성의 향상 등의 다양한 원인이 있겠지만 현재 부동산 시장의 디플레이션 원인으로는 무엇보다 부동산 자산 가치 하락과 가계부채 부담 증가에 따른 구매력 감소가 바로 디플레이션 징후로 풀이되고 있다. 특히 우리나라 가구의 평균 자산 가운데 70%를 넘게 차지하는 부동산가격의 하락은 심각하다.
유럽발 재정위기로 시작된 세계경기 불황 여파가 실물경제까지 미치면서 국내소비 감소→내수시장 위축→기업의 설비투자 감소→저성장·저물가·부동산가격하락으로 이어져 국내 경제성장률 감소의 악 순환형 경기흐름을 계속 타고 있다. 부동산 시장에서 디플레이션 현상의 원인으로 보이는 내용을 살펴보고자 한다.
첫 번째 원인으로 수요로 분류할 수 있는 사상 최저의 상반기 주택거래량을 들 수 있다. 6년 전 조사를 시작한 이후 최저의 주택 거래량을 원인으로 들 수 있다. 지난 3일 국토해양부에 따르면, 올 상반기 주택 거래량은 총 46만 4727건으로 집계됐다. 글로벌 금융 위기 직후인 2009년 상반기의 49만 7083건보다 더 떨어졌다. 가장 거래가 많았던 2008년 상반기 68만 203건의 68% 수준에 불과하다. 두드러진 특징은 수도권의 주택거래가 급감하였으며, 더 큰 문제는 수도권 주택 거래 부진이 전국으로 확산되고 있다는 점이다.
두 번째 원인으로서 정부의 정책을 말 할 수 있는 데, 정부가 지난 6월 7일 ‘2012년 주택공급 계획’을 발표했다. 2012년 주택공급 계획의 특징은 올해 수도권에서 공급되는 보금자리주택이 지난해보다 50% 넘게 증가한다는 것이다. 보금자리주택 공급가격에 대하여 갖는 실수요자의 개념은 ‘반 값 아파트’라는 등식이 성립되어 있어 민간건설업체에서 신규 분양 하는 아파트에는 매력을 갖지 못한다. 하여, 가뜩이나 침체돼 있는 수도권 주택시장에 악영향을 미칠 전망이다.
국토해양부의 ‘2012 주택공급계획’에 의하면 올해 전국의 총 인허가 주택량은 지난해보다 18.0% 감소할 것으로 추정하고 있다. 지난해 공급실적인 55만 가구보다는 9만 9000가구 줄어든 수치다. 주체별로는 공공이 전국에서 15만 2000가구를 공급해 지난해의 11만 6000 가구보다 31% 늘어나는 반면 민간은 29만 9000가구로 지난해 실적인 43만 4000가구보다 31.1% 감소한다. 즉 민간건설사의 건설경기 침체의 영향에 따른 조치로 보인다.
부동산 시장의 디플레이션 세 번째 원인으로서 공급으로 분류할 수 있는 중·대형 주택 건설 업체의 부도 사태다. 대한건설협회에 따르면 시공능력 평가액 기준으로 상위 100대 건설사 가운데 현재 23곳이 기업개선 작업인 워크아웃이나 기업회생절차인 법정관리를 진행 중이다.  다시 말해 100대 건설사 4곳 중 1개의 회사가 도산한 꼴이다. 부동산 경기침체로 PF 프로젝트 파이낸싱 사업이 부실화 돼 빚이 늘고 미분양 주택은 쌓이고 있기 때문이다.
위와 같이 공급과 수요, 그리고 정부의 정책 등 경기호황으로 인한 인플레이션보다는 한국경제의 디플레이션 우려가 확산되고 있다. 정부는 경기침체가 장기화할 것을 전제로 경제운용의 틀을 다시 짤 필요가 있다. 주택담보 대출기간의 단기에서 장기로, 고정금리에서 변동금리로의 주택금융 여신 시스템의 변화, 그리고 무엇보다 부동산거래 활성화를 통해 자산 가치 하락을 적극적으로 방어해야만 한다.

   
 

 

 

 


김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지
 

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