주택, 사는 것(賣買)이 아니라 사는 곳(住居)
자금 규모 맞는 투자, 눈높이 투자가 더 중요

글로벌 금융위기가 있었던 2008년 말 기준 전국 주택담보대출 금액은 295조 7000억 원에 달하였다. 그러나 주택담보대출금은 계속하여 가파른 증가세를 보이며 2012년 6월말 현재 395조 4000억 원에 육박하면서 정부의 위기에 대한 대처방안이 필요한 시기임에 틀림없다.
금융감독원은 10월 9일 ‘깡통 전세주택’에 대한 현황 파악에 착수했다. 금융감독원은 하우스푸어에 대한 책임은 투자자에게 있다고 설명하며 대책에 난색을 표하고 있다. 하지만 깡통 전세주택은 사회적 손실과 함께 국가경제에 커다란 리스크로 작용할 가능성이 있다고 분석하고 있다.
KB경제연구소의 보고서에 따르면 주택담보대출금과 전세금이 매매가의 80%를 넘는 깡통 주택 보유가구는 전체 가구의 3.4%인 18만 5000가구로 추산하고 있다. 집값 하락 추세가 이어짐에 따라 18만 5000가구 중 다수 전세가구가 ‘깡통 전세권자’로 전락할 가능성이 높은 상황 이다. 12월 대통령선거의 대선주자들과 경제 전문가들 역시 하우스푸어에 공적 자금을 투입하는 방안을 고려하는 대신, 선의의 피해자에 해당하는 ‘깡통 전세권자’를 직·간접적으로 지원할 필요성이 있다는 의견을 내놓고 있어 어떠한 지원책이 나올지 귀추가 주목 되고 있다.
통계청의 2011년 가계금융조사를 바탕으로 주택담보대출이 있거나 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 있는 가구는 전국에 걸쳐 540만 6000가구이다. 깡통주택에 그대로 거주한 자가 7만 9000명이고, 깡통주택을 전세주고 다른 주택에 사는 세입자가 10만 6000명으로 총 18만 5000가구에 이른다. 이들 가구의 총 위험군에 속하는 부채가 44조원에 달하고 있다. 아울러 경매 후 전세보증금을 돌려받지 못 한 주택이 2012년 상반기에도 1469가구에 달하고 있어 사회와 경제에 있어 커다란 뇌관으로 작용하고 있다.
깡통주택을 해결하기 위한 방법으로 ‘세일&리스백(sale and lease-back)’이 언론과 매스컴에서 그리고 대선주자들의 입에서 오르내리고 있다. ‘세일&리스백’이란 집을 판 뒤 다시 임대하는 식의 부동산 유동화 방법이다. 1997년 외환위기 당시 상업용 부동산 활성을 위한 방법으로 잠시 사용되던 방법이지만 현재 사용하기에는 정부의 재정 부담이 크고, 기존의 무주택자와의 형평성 문제가 결부되어 있어 실효성이 의문시 된다.
부동산 경매시장에서 경매 물건에 대하여 사전에 3개월간의 ‘사전경매 유예제도’가 논의되고 있다. 경매시장에 넘어갈 경우 낙찰가격이 헐 값 수준이라는 점을 감안하여 경매 진행 전에  주택소유자로 하여금 부동산 일반시장에서 매매 판로를 찾도록 시간적인 여유를 주는 제도이다.
‘세일&리스백’ 방식, ‘숏 세일(short sale)’ 방식 등등 많은 대책들이 제시되겠지만 ‘소 잃고 외양간 고치는 꼴’이다. 부동산 투자에 있어 일확천금의 기회주의는 이제 작금의 시대에 상통하지 않을 것이다. ‘부동산(주택)은 사는 것(賣買)이 아니라 사는 곳(住居)’이다. 유로존 위기에 따른 글로벌 경제가 바닥을 치고 있고 금융시장의 불확실성이 커 개미투자 자들의 투자 발목을 잡고 있지만 투자 수요에 맞는 실투자를 안정적으로 한다면 수익도 얻을 수 있는 게 부동산이다. 이제는 부동산 투자를 함에 있어 자금에 맞는 투자, 눈높이 투자가 어느 때 보다 더 중요한 시기이며, 깡통 주택소유자가 되지 않는 최소한의 길일 것이다.

김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지