주택 보유자 가계 대출 상환 압력 확대 심화
소비 심리 위축·소비 부진 지속 가능성 높아

세계경제의 위기는 계속되고 있으며, 국내 경제 또한 저성장의 깊은 늪에 빠져들고 있다. 대외적으로는 유로존 위기의 장기화, 세계경제를 리더하고 있는 미국 경제의 딜레마, 국제 곡물가격과 원유 가격 상승 등이 우리 경제의 발목을 잡고 있다. 대내적으로는 경제성장의 주동력인 수출과 내수가 감소하고 있으며, 스태그플레이션에 따른 서민물가의 불안, 부동산 가격하락에 따른 가계부채의 증가가 저성장의 힘든 시기를 앞당기고 있다.
10월 한국은행과 국제통화기금이 한국경제 전망을 하향 재조정에 들어갔고 삼성, 국민은행 등 대부분의 민간 연구소가 향후 경제전망을 성장률이 둔화될 것으로 전망치를 내놓고 있다. 부동산시장에서는 주택경기 침체 심화로 주택관련 대출의 부실위험이 점차 고조되고 있다. 반증으로 지난 7월부터 은행연합회에서 주택담보대출에 대한 LTV 주택담보 인정비율 규제를 시행하고 있다.
주택가격이 버블이 심한지역에서는 급락하고 거래가 실종되는 등 부동산 경기가 심화되고 있다. 국토해양부 자료에 따르면 2012년 8월 전국 주택거래량은 2006년 통계작성 이후 최저 수준으로 총 4만 7866건이다. 이 거래량은 전년 동월 대비 -34.6%를 나타낸다. 거래의 부진은 급매물을 양산하고 가격 하락을 가져온다. 주요 수도권의 아파트가격이 고점 대비 20% 내외 급락하였다.
토지 및 주택 가격 하락으로 하우스 푸어가 늘어나는 등 가계 주택담보 대출의 부실위험도 커지고 있다. 주택보유자의 경우 LTV 주택담보 인정비율이 상승하고 깡통주택이 늘어나면서 가계대출 상환 압력이 확대되고 있다. 주택 비보유자의 재정 건전성도 악화되고 있다. 미래의 금융위기에 대한 불확실성과 투자 기대심리 부진으로 주택공급의 감소와 미분양 주택의 증가로 인해 주택소비량이 줄어들면서 전세가격이 급등하고 있다. 전국 전세 가격지수 상승률이 2009년 초에 2012년 8월말 기준 37.1%가 상승했다. 전세대출자금은 2010년 말 14.9조원이었으나 2012년 6월말 기준 22.5조원까지 급증하였다. 서민경제에 있어 가장 무거운 짐이 되고 있다.
주택가격이 계속 하락하면 LTV 주택담보  인정비율 상승과 깡통주택의 증가가 있을 수 있고, 가계대출 상환압력 확대가 거세진다. 수요측면에서는 주택구매 수요가 감소하고 수요 감소는 전세가격 급등과 전세자금의 대출이 급증할 수 있다.
LTV 상승, 깡통주택 증가 등으로 주택보유자에게는 가계대출 상환압력 확대가 심화되고 주택 비보유자에게는 주택구매 수요 감소, 전세가격 급등, 전세자금대출 확대 등으로 이어져 가계의 재무구조 악화를 가져와 가계대출의 부실 확대가 발생할 것이다. 가계대출의 부실은 주택처분의 대한 결정력을 높이고 그러한 주택은 급매물로 부동산 경기의 악순환을 이어갈 것이다.
많은 경제 전문가와 기관들이 앞으로의 경제성장에 대하여 비관적인 입장을 보이고 있다. 부동산 시장에도 마찬가지이다. 얼어붙어 있는 주택 투자 기대심리가 확대될 가능성이 높아 주택거래 부진으로 이어져 하우스 푸어와 깡통주택이 늘어날 가능성이 높다. 금융위기와 같은 리스크의 붐이 발생할 경우 가계대출의 대규모 부실이 우려되는 시기이다. 소비의 주체인 가계에서 할 수 있는 최우선의 방법은 안전장치를 갖는 길이다. 부동산 자산 가격의 하락으로 인해 소비 심리의 위축과 소비 부진이 지속될 가능성이 높은 만큼 수입. 지출의 원칙에 입각한 자산관리가 주의되는 시기임을 직시하여야 한다.

김진철 대표
평택부동산 메카 1번지