주택 20% 하락 시 상환 부담 대출금 93조원
사전적 리스크 체크화 통해 위험에 대비해야

10월 31일 한국은행이 국회에 제출한 ‘금융안전보고서(2012.10)’의 결론은 수도권 주택가격 하락 압력이 상존하고 있다는 것이다. 수도권 주택가격은 정부의 ‘9.10 부동산 활성화대책’, 풍부한 시중 유동성 등의 상방 리스크 요인이 있으나 시장 참가자의 투자심리 위축, 미분양 주택의 누적, 주택 주 수요 계층의 인구감소 등 하방 리스크가 우세한 것으로 보고하고 있다.
서울을 비롯한 수도권 대부분 지역의 부동산 시장 참여자의 심리가 크게 위축되어 있는 상황이다. 2012년 월 평균 주택 거래량이 2만 9천호에 그치고 있어 글로벌 금융위기 직후의 4만 1천 호 보다도 낮은 수준이다. 주택경매 낙찰가율도 2012년 상반기 75%을 기록하고 있어 금융위기 수준의 80%을 하회하고 있다. 부동산 거래 및 경매 낙찰률을 통해 시장의 분위기를 느낄 수 있다.
수도권 지역에 누적되어 있는 미분양 주택도 가격하락 요인으로 작용할 것으로 보고 있다. 2012년 8월말 기준 수도권 미분양주택 수는 4만호로 사상 최고 수준을 기록하고 있다. 두드러진 특징은 이 물량 중 전용면적 85㎡초과 대형 평형 아파트가 60%로 높은 비중을 차치하고 있을 뿐만 아니라 미분양 아파트의 30%가 실제 부동산 매매시장에 매물로 나와 있는  미분양주택이다.
문제는 현재의 미분양 물량 주택에 더해 2004년부터 2010년 중 지구 지정된 대규모 택지지구의 주택준공이 계속될 예정이라는 것이다.
인구고령화가 빠르게 진행됨에 따라 대형 주택에 대한 수요가 중장기적으로 감소 추세를 이어가는 점도 주택가격의 하락 요인으로 작용할 것으로 전망하고 있다. 수도권 지역의 경우 주택수요 주 연령층인 35~54세 인구비중이 2010년을 정점으로 점차 감소하고 있다.
수도권 지역의 변화 중 두드러진 특징은 2011년부터 인구의 순유출이 발생하고 있는 가운데 세종시, 지방혁신도시 등으로 수도권 인구의 유출이 더 늘어날 것으로 보여 인구 유입에 의한 주택수요 증가를 기대하기 어려운 상황이다. 다만 평택시의 경우 주택보급률이 107%임에도 불구하고 삼성전자, LG전자, 중소기업중앙회 등의 산업단지 유치로 인해 인구유입이 계속되고 있어 아파트 등 주택가격이 상승 또는 현재 보합세를 유지하고 있다.
위와 같은 요인으로 주택가격이 하락함에 따라 금융기관들은 채무 상환능력이 떨어지는 차주(채무자)들에게 대출금 상환을 요구할 수 있고 이 경우 대출자들은 대출 상환을 위해 주택처분에 나설 수밖에 없어 주택가격이 추가로 하락할 수 있다.
2012년 3월말 기준 LTV 규제상한(60%)을 초과하는 대출중 이자만 납입하고 있어 만기 연장 시 원금 중 일부를 상환해야 할 가능성이 있는 대출(고원금 상환부담 대출)이 35조원 인 것으로 파악되고 있다. 이 중 만기 연장 시 실제로 상환해야 하는 규모는 현재 2조원에서 주택가격 20% 하락 시 11조원으로 늘어나는 것으로 추정된다. 이 금액은 대출자 연소득의 28%를 차지하는 금액으로 월급의 대부분을 이자부담으로 사용하는 덫에 걸리게 된다.
언제든지 주택가격이 하락할 경우 예측 불가능한 가계발 금융사태가 발생할 수 있음을 직시하고 사전적 리스크 체크화를 통해 위험에 대비하여야 한다. 안전은 아무리 강조해도 지나침이 없는 법이다.

김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지