현재의 주택시장은 수도권을 중심으로 전반적인 거래부진과 함께 가격침체의 분위기가 지속되고 있다. 많은 전문 연구기관들이 2013년의 주택시장을 “지난 해 보다 더 어렵다”라는 분석과 전망을 예측하고 있다. 이유는 정부의 잇따르는 부동산 거래활성화 대책에도 불구하고 수도권을 중심으로 주택 가격의 하락세(3.3% 하락)가 분명해지고 있으며, 주택매매 거래량이 큰 폭으로 위축되고 있기 때문이라고 한다. 이러한 상황에는 부동산 수급 여건의 악화 속에 호황경기에 대형 평형의 공급과잉, 1~2인 가구의 지속적인 증가, 높은 수익형(원룸, 도시형 생활 주택) 주택의 상대적인 선호도, 소득 대비 높은 주택가격등이 작용해 왔다.
첫째, 저출산 및 고령화 문제는 이미 심각한 사회적 문제로 대두되고 있으며, 1~2인 가구 의 증가와 베이비붐 세대의 은퇴는 부동산 가격 안정과 소형 주택가격 상승과 같이 부동산 시장의 패러다임 변화요인으로 주목된다.
둘째, 65세 이상의 고령자는 약 545만 명으로 통계되고 있으며 우리사회가 고령화 사회에 진입했음을 나타낸다. 고령화 가구가 은퇴 연령에 접어 들 땐 소득감소 및 연금 부족으로 인한 보유자산 중 부동산에 대한 처분압력을 배제할 수 없는 상황으로 실수요 층의 위축으로 작용된다.
셋째, 인구 증가세가 둔화되고 있는 반면에 가구구조는 지속적으로 증가하고 있다. 통계청 자료에 따르면 2005년 1599만 가구에 비해 2010년은 1757만 가구로 약 9.9% 증가했다. 즉 인구 및 가구수의 규모나 가구원수 가구형태 등의 변화는 결과적으로 거주(주택) 패턴의 변화를 가져오며 주택수요의 결정요인으로 작용된다고 볼 때 주택수요의 감소가 지속된다고 본다.
부동산시장의 공급 요인으로 주택 공급 물량을 들 수 있다. 2011년부터 2013년까지 전반 적인 아파트 입주물량은 낮은 수준으로 지속될 전망이지만 주택경기 침체에도 불구하고 2011년 주택건설 인허가 물량은 2007년 이후 최대치인 약 55만호를 기록했으며, 2012년 9월말까지 37만 4000호로 전년 동기 대비 24.8%가 많다고 한다.
부동산경기와 실수요자의 욕구를 충족하지 못한 아파트는 현재 미분양아파트로 약 4만호가 남아 있다. 또한 현재 주택공급의 주요한 변수 중 하나는 보금자리주택과 혁신도시 분양 등 공공 공급물량이 모두 150만호가 예정되어 있어 주택공급 과잉으로 양산 될 수 있다.
또한 보금자리주택은 서울 강남 세곡지구, 서초 우면지구 등 시범지구를 시작으로 6차까지 지정되어 있어 민간건설업체 아파트 공급과 일대 전쟁을 치를 예정에 있다.
부동산 경기가 침체되는 상태에서 수급의 원칙에 따르면 공급과잉에 달 할 수도 있는 가운데 외환위기 이후 장기간 국내 가계경제의 발목을 잡고 있는 가계부채 문제가 있다. 가계부채는 가계부실의 위험이면서 또 다른 한편으로는 주택시장의 수요 위축 요인이기도 하다. 한국은행 자료에 따르면 국내 가계부채의 증가가 2009~2010년 연평균 증가율이 11.7%로  GDP 국민총생산의 7.3%에 해당하고 가계경제에 고위험군으로 자리 잡고 있다.
가계부채는 올해 들어 수도권 중심의 주택경기침체와 부동산 거래 위축이 심화되면서 하우스푸어의 위험성에 대한 우려가 지속적으로 제기되었다. 가계부채에 대한 부담은 주택 수요의 감소요인으로 작용할 수 있으며, 주택담보대출가구(984만 가구)중 과다부담 및 무상환 가구는 KB금융연구소 분석에 따르면 약 209만가구로서 21.2%를 차지하고 있어 2013년도 주택 시장의 핵 뇌관으로 남아있다.
주택시장에 다양한 변수가 작용하고 있어 시장의 변화를 단정 짓기에는 무리수가 있을 수 있으나 매매우위(보유) 시장에서 임대우위(이용) 시장으로 주택시장 패러다임의 변화가 시작 된다고 본다. 또한 주택수요의 위축은 지속될 전망이다. 많은 전문가들이 상저하고 2013년 부동산시장을 전망하고 있지만 부동산시장이란 움직이는 생물과도 같아 항상 예의주시하는 자세가 필요하다.
마지막으로 2013년의 주요 변수들을 열거하면 새 정부의 주택활성화 정책, 금리의 기조, 공공 및 민간 주택공급 물량, 국내외 경기의 불확실성 여부, 가계부채, 인구 및 가 구구조의 변화 등이 2013년 올해 주택시장에 키워드가 되리라고 본다.

김진철 대표
평택부동산 메카 1번지