봄 이사철 전세대란을 이기는 법

최근 평택 아파트 매매시장은 문의 전화조차 뜸하다고 한다. 일부 지역에서 전세난에 매매로 선회하는 수요가 간혹 있을 뿐 대부분의 지역은 매매 거래 없이 조용하다. 하지만 전세시장은 여전히 문의가 많고 물건이 부족하다. 전셋집을 찾는 수요가 많지만 집이 없어 거래가 어려운 실정이다. 꽃 피는 춘 삼월이 다가오면 신혼부부, 취학, 직장, 신규 유입에 따른 주택 임차수요가 급증하지만 신규주택 물량이 턱 없이 부족한 관계로 전세대란이 올 해에도 불가피할 것으로 전망된다.
이사 수요가 몰린 봄철 전세대란을 슬기롭게 극복하기 위해서는 무엇보다 유비무환의 자세가 필요하다. 유비무환(有備無患)이란 ‘준비를 갖추고 있으면 근심이 없음’을 말한다. 즉 대비책을 세우고 있으면 어떤 어려움도 이겨낼 수 있다는 뜻의 고사성어가 있다. 부동산 시장에서 유비무환의 기본적인 조건을 갖추기 위해서는 발품(임장활동), 정보(권리분석), 보증금(중개대상물)의 세 가지의 요소가 필요하다고 생각한다.
기존의 주택임차인이나 신규 주택임차인이 주택임대차계약을 체결하기 위해 먼저 갖춰야 할 것은 발품이라 말 할 수 있다. 주택의 특성에는 위치의 고정성이 있어 스스로 발품을 팔지 않으면 원하는 주택을 찾을 수가 없다. 성공이란 오늘 감사하는 횟수에 비례한다고 한다. 발품으로 좋은 자연 및 인문환경의 입지를 선별할 수 있으며, 역세권, 대중교통 등의 직주접근의 편리성과 정주환경의 쾌적성을 살펴 볼 수 있다. 중요한 것은 백문이 불여일견(百聞 不如一見)이다. 발 빠른, 많은 발품을 파는 자만이 착한 가격과 참한 주택을 가질 수 있음을 상기할 필요가 있다.
현재의 부동산시장은 주택건설 경기의 장기간 침체화로 신규 입주물량이 줄어들고 있는 실정이며 평택시의 경우에는 신규 주택 입주물량이 없다고 봐도 무방하다. 부동산시장의 제1원칙인 수요와 공급의 원칙에 따라 주택임대차보증금이 결정되고 있지만 지금과 같이 주택공급물량이 없는 상태에서 임차수요의 증가로 주택임대차 보증금은 매매가 대비 전세가격이 80~85%까지 상회하고 있다. 그래서 중개대상물에 대한 권원(소유자 및 근저당) 확인이 어느 때보다 중요한 시기이다.
집값 하락이 장기화되면서 주택가격이 대출금과 전세금보다 적은 이른바 깡통주택이 급증하고 있다. 깡통주택이란 주택 처분 시 매매가격에서 담보대출금과 전세보증금을 제외할 경우 남은 돈이 한 푼도 없는 주택을 말한다. 이 때문에 전세금을 돌려받기 힘든 세입자들의 피해가 속출하고 있어 우리 사회의 커다란 이슈가 되고 있다.
안전한 주거의 안정과 전세보증금을 하자 없이 돌려받기 위해서는 중개대상물에 대한 꼼꼼한 권리분석과 소유자의 진정성 그리고 물건의 하자 등에 각별한 주의가 요구되는 상황이다. 요즘 대부분의 주택임대차계약이 인·허가를 득한 부동산 중개사사무소에서 이뤄지고 있다. 하지만 일상의 시간에 쫓겨 궁박한 상황에 놓여, 비용절감차원에서 임대인과 직접 임대차계약을 체결하는 경우 다툼이나 분쟁이 종종 발생하는 사례가 발생하고 있다. 옛말에 돌다리도 두들겨 보고 건너라는 말이 있다. 수천만 원 대에 이르는 가계자산을 잘 지키는 길은 무엇보다 유비무환의 자세와 정보가 필요한 만큼 전문가의 도움을 청하는 것도 좋은 방법이다.
안전한 주택임대차계약을 위해 우선은 주택 소유자의 진정성을 확인할 필요가 있다. 이를 위해 건축등기부등본상의 소유자와 신분증의 대조 확인이 필요하다. 만약 소유자가 아닌 대리인일 경우 대리행위에 필요한 각종 서류의 대조확인도 필요하다. 두 번째는 주택에 대해 소유권이외의 권리 근저당권 등의 설정여부를 확인할 필요가 있다. 세 번째는 주택의 하자 발생여부에 대해 꼼꼼한 체크가 필요하며 특이사항은 계약내용에 기재해 둘 필요가 있다. 우리가 말하는 주택임대차계약은 미등기전세로서 채권계약에 해당한다. 물권과는 다르게 당사자 간 합의만으로 계약이 성립되며 채권 평등의 원칙에 따라 물권 우선의 원칙이 적용되지 않는다. 그래서 임대차보증금의 안전장치를 위하여 해당 물건지의 동사무소에 찾아가 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두어야 한다.
2013년 주택건설경기의 침체 속에 신학기와 봄 이사철 그리고 결혼 성수기 등 계절적 요인이 겹쳐 ‘전세대란’이 재현될 것으로 우려되는 가운데 전세가격의 오름세는 멈추지 않을 전망이다. 가족의 주거안정과 전세보증금의 안전한 장치를 위해서는 한 발 앞서는 유비무환의 자세가 각별히 요구되는 시점임을 당부 드린다.

 

 

 

 


김진철 대표
평택부동산 메카 1번지
 

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