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부동산칼럼-토지거래 허가제의 규제 내용은?
김진철 대표  |  webmaster@ptsisa.com
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승인 2012.02.08  
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토지거래 허가제(구역)란 특정 지역에서 투기거래가 성행하거나, 그러한 가능성이 있을 만한 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래 허가구역으로 국토해양부장관이 5년 이내의 기간을 정해 지정하며 계약 전에 해당 토지소재지 관할 시장의 사전 허가를 받고 토지를 거래하도록 하는 제도(규제)다.
우리시가 토지거래허가구역으로 지정된 때는 안산~목포 간 서해안고속도로의 준공과 함께 그동안 수도권 중에서 저평가 되어 왔던 평택항 일원 및 안중읍 일원에 현화 택지 개발 사업이 본격화되는 2002년 초 시 전체면적의 92.8%에 해당하는 421.208㎢을 정부에서 최초로 토지거래허가구역으로 지정하였다.
글로벌 금융 위기와 그리스로부터 촉발된 유럽발 재정위기, 장기간 침체된 부동산 경기등 복합요인으로 인해 2010년 12월과 2011년 5월 토지거래 허가 건수가 급격히 감소하는 시기에 일부 해제를 한 적이 있다.  2012년 1월 31일자로 개발사업 진행구간인 고덕국제화계획지구, 서탄산단, 경제자유구역 포승지구, 통북 고평지구 등 시 전체면적의 6.5%인 29.86㎢만을 존치지역으로 남겨두고 107.22㎢가 해제되었다. 사실상 토지거래허가 구역을 완전 해제하였다.
토지거래허가(매매계약)규제에 있어 ‘비사업용 토지 및 부재지주’에 대한 부동산 양도세 중과 규정과 함께 토지거래허가제는 외지인에게 가장 커다란 장벽이 되고 있다. 토지거래 허가제의 규제내용을 살펴보면 다음과 같다.

첫째는 토지 이용의 합목적성이다. 토지거래에서 매수자의 조건이 실 수요자여야만 한다는 것이다. 특히, 농지와 같은 경우에는 ‘경자유전의 원칙’에 의거 통작 거리 (거주지로 부터 20㎞)를 벗어난 경우 구입할 수가 없고, 농업인이 아닌 경우에도 농지를 취득할 수 가 없다. 
둘째는 토지취득에 대한 자금 조달계획이다. 토지를 취득함에 있어 자금출처를 정확하게 기재하여 허가승인 신청시 함께 제출해야 한다. 다시 말해 불분명한 자금은 자금출처 조사를 할 수도 있다는 것이다.
셋째는 토지 이용의무 기간이다. 농지는 2년, 주거지(대지)는 3년, 근린생활 시설(소매점 , 창고등)용지는 4년, 임야(임산물이 없는 경우)는 5년 동안 취득한 용지를 보유하여야 한다.
이용의무 기간내에 특별한 사유가 없는 경우 처분이 불가능하다. 위와 같은 토지거래 허가 규제 사항은 부동산 거래(매매)시장의 순기능을 왜곡시킬 수도 있으며, 역기능을 가져올 수도 있다.

1월 31일자로 평택시 전역이 사실상 토지거래허가구역에서 해제되었다고 보지만 부동산 경기에 불을 지피는 활력소가 되기에는 아직도 풀리지 않는 빗장이 남아 있다. 취득은 자유로울 수 있으나, 처분시 이익에 대한 세금 문제이다. 조세제한특례법에 의한 ‘비사업용 토지와 부재지주의 토지’에 대하여 중과세[(양도차익*60%) + 주민세10%]규정이 남아 있다. 농지를 매입하였으나 농사를 짓지 않을 경우 양도차익에 66%를 세금으로 부담하여야 한다. 다만, 2012년말까지 한시법으로 비사업용토지와 부재지주 토지에 대하여 유예기간을 두고 있다.
토지거래허가구역이 해제되어 앞으로 토지를 취득하고 하는 수요자라면 부동산 경기 패턴을 잘 읽어야 한다. 패턴을 보면 타이밍을 잡을 수가 있기 때문이다.










김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지
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