1980년 서민들의 내 집 마련을 위한 부동산공급정책으로 지역 및 직장 주택조합과 주택 재건축 및 재개발조합이 활발했으나 ‘알박기·떼 분양·분양권 전매’ 등 많은 문제점과 함께 참여정부의 강력한 부동산 규제 속에 빛바랜 청사진이었다. 지역주택조합 아파트는 거품 없는 분양가와 기존 주거지역에 건설된다는 장점이 주택조합에 있기 때문이다.
‘지역주택조합’이라 함은 다수의 조합원이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합을 말한다. 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로서 무주택이거나 소형 주택(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함하되, 전용면적 60㎡이하의 1채에 한함) 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 주택법 제9조 제9호에 따른 제도이다.
지역주택조합 사업시행 절차는 사업 토지물색 → 가칭 주택조합추진위원회 구성 → 주택 조합 규약 작성 → 주택조합 창립총회 → 주택조합 설립인가 → 추가 조합원 모집 → 등록 사업자와 협약체결 → 사업계획 승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합해산의 절차를 따른다.
지역주택조합의 조합원 자격이 누구에게나 주어지는 것은 아니다. 주택조합 아파트의 투기를 방지하고 실수요자 위주로 사업이 진행되도록 엄격한 자격요건을 두고 있다. 조합원이 되기 위해서는 ‘주택조합 설립인가 신청일’ 현재 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 소형주택(전용면적 60㎡이하의 1채에 한하며, 당첨자 이를 승계한 자를 포함함) 소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설예정세대수의 1/2이상의 구성 된다. 조합원의 구성원은 조합 설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 조합원 자격을 유지해야 한다.
조합원 자격 판정기준이 매우 까다롭고 중요하기 때문에 각별한 주의가 요망된다. 특히, 조합원의 판정기준 중 주택소유에 대한 판정기준(조합원 당첨자 지위의 범위), 세대주 판정 기준에 관한 일반적인 상식을 알아둘 필요가 있다. 이후의 조합설립인가 신청 등 개별적인 사항에 대해서는 조합이 사업시행 대행사를 선정하여 위탁하기 때문에 조합원의 지위·자격·양도에 관한 기본적인 것은 인지할 필요가 있다.
조합을 설립하려는 경우 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고 지역주택조합의 경우에는 관할 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설 하는 주택을 해당 조합원에게 우선분양 할 수 있으며, 그밖에 직장주택 조합에 대해서는 사업주체가 국민주택을 해당조합원에게 우선분양 할 수 있다.
평택시 관내에서도 민간제안 도시개발 사업구간 중 송탄 신장지구, 평택 신촌지구, 현덕 인광지구 등 개발 사업지가 지역주택조합 제도를 활용한 주택건설을 위한 조합원 모집 중에 있어 사업에 대한 관심이 높아지고 있다.
지역 주택조합제도에는 많은 장점이 있다. 우선 주택 청약 통장이 필요 없으며, 청약 경쟁 순위에 관계가 없다. 또한 일반분양주택보다 가격이 저렴하고 동일 수급권역 내의 주민들로 구성되어 지역 공동체의식이 강하다는 장점이 있어 일반인에게 많은 주목을 받고 있다.
하지만 전문가가 아닌 일반 개개인이 주택을 마련하기 위해 조합을 결성 추진하는 사업이다 보니 기대 반 우려 반이다. 또한 ‘가입요건·조합원 비율·조합원 자격·조합 표준규약 등 제도전반에 관한 전문적인 지식과 함께 세심한 주의가 필요하다는 지적도 있다. 마지막으로 사업이 지체되거나 시공자가 파산할 경우 조합원의 추가부담금이 발생 하게 된다. 무리한 사업은 다만 저성장·저금리 시대에 커다란 장애가 될 수 있음을 직시 하여야 한다.

김진철 대표
평택부동산 메카 1번지