7월 24일 주택공급 조절을 골자로 한 정부의 ‘4·1부동산대책’ 후속조치가 발표된 후 부동산시장은 더욱 짙어진 관망과 거래 절벽으로 매매가의 하락세가 지속되고 있다. 저금리 정책의 기조와 함께 집주인의 월세 선호 현상이 확산되고 있는 전세시장은 방학기간 매물 확보를 위한 대기수요까지 나타나며 상승세를 이어가고 있는 상황이다.
정부가 소급 적용 없이 ‘취득세 영구 인하’ 조치를 추진키로 하자 실수요자들은 주택매입을 보류하면서 아파트값 하락세가 지속되고 있다. 주택매매 및 분양시장의 거래절벽은 전세시장으로 옮겨져 가뜩이나 매물이 줄어든 상황에서 전세 값 상승은 더욱 확산되고 있다.
시장 수급(需給)의 원칙과 기능이 최근 정부와 정치권의 잇따른 발표로 부동산거래시장 활성화 대책이 엇박자를 내면서 시장혼란을 가중시키고 있다. 취득세 영구 감면에 대한 정부의 정책 제시에 시장 관광세가 지속되면서 아파트가격은 하락세를 보이고 있다. 기존의 주택과 신규 분양주택 매매시장에 수요는 없이 매물만 넘쳐나고 있어 ‘거래절벽’이란 신조어까지 만들어지고 있다.
부동산 매매시장에서 수요와 공급의 균형을 위한 정부의 컨트롤 타워기능이 오작동하고 있다. 부동산 시장 참여자들에게 있어 정책의 신뢰 프로세스를 제공하기 위해서는 공명정대한 정책의 공론화 과정이 절대 필요 하다. 이를 위하여 먼저 정책에 대한 시민과 전문가의 여론을 수렴하고 입법부의 의견을 충분히 반영하여 시장의 혼란과 리스크를 최소화하여야 할 때 설익은 정책 남발로 일반 투자자와 지자체들로부터 불신을 초래하고 있다.
그러나 정책의 공론화 과정은 오래전 실종됐다. 또한, 여야 정치권의 대화와 타협의 모습은 사라진지 오래이다. 정치란 시민을 편안히 돌보기 위해서 하는 것인데 지금의 정치는 시민이 정치를 캐어 해야 하는 시대로 역행하고 있다. 이러한 초유의 사태는 시민으로 하여금 정책을 외면하게 하고, 정치의 레임덕을 앞당길 수 있다.
물은 위에서 아래로 흐른다. 물이 흐르다 고이게 되면 자연적으로 썩는다. 이것이 자연의 이치이며, 순리이다. 이치와 순리를 무시하고 역행할 때 커다란 자연의 재앙을 초래한다. 하지만, 인간은 자연의 이치를 기술로 극복하기도 한다. 기술로서 자연의 이치와 한계를 극복할 수 있지만 많은 시간과 기회비용을 지불해야 한다.
자연의 섭리와 같이 부동산도 순수과학이고 자연과학이다. 부동산 가격이 꾸준히 상승한다고 믿을 때 거래가 많이 발생한다. 투자를 결정하기 위해서는 기대수익률이 요구수익률보다 기대치가 컸을 때 이루어진다고 한다. 그렇지 않는다면 누가 투자손실을 감안하면서 투자를 할 수 있다는 말인가?
정부와 정치권이 시장에 미치는 영향력은 감안하지 않은 채 설익은 정책을 우선 발표하고서는 부작용이 나타난 이후에 보완책을 강구하는 형태는 비체계적인 위험이다. 내일을 점 칠 수 없는 부동산 금융시장·선물시장·주식시장에 대한 체계적이고 투명한 정보의 제공이 우선임에도 불구하고 선조치 후보완이라는 커다란 모순을 지금도 불사하고 있다.
‘거래절벽’으로 인한 부동산 가격하락 탈출구를 모색하기 위한 방법으로 정부는 일반 투자자가 미래의 불확실성을 확실히 제거할 수 있는 올바른 정책과 정보의 장을 마련해주어야만 한다. 부동산 시장에서 체계적인 위험은 어떻게 할 수 없다지만 비체계적인 위험만큼은 모두 제거할 수 있도록 정책 프로세스에 대한 일관된 신뢰행정을 구현하여야 한다.
20세기에는 아무런 준비 없이 일반 투자자도 부동산 투자를 할 수 있는 환경이었다. 인구증가·생산증가·설비투자 증가 등이 복합적으로 작용하여 가격이 계속 상승하는 시기였기에 누구나 부동산 투자를 하게 되면 적든, 많든 이윤을 발생시킬 수 있었다. 그러나 지금의 투자환경은 20세기와는 확연하게 다르다 할 수 있다.
유한한 부동산 공급 속에 수요의 결정요인이 뒤바뀌고 있기 때문이다. 우리가 직면한 투자환경은 인구의 감소·고령화·저 출산·생산 가능 인구의 지속적인 감소·부동산 세제 강화 및 투자규제 강화로 투자환경이 매우 열악하게 돌아가고 있다.
세수 감소분 보존을 위한 사실상의 증세 방안, 취득세 영구 인하 발표 후 종합재산세 도입 추진, 설익은 대책 발표 후 부작용이 발생하는 경우 후속조치 강구 등… 일련의 정부의 부동산정책 신뢰에 금이 가고 있음을 바로 직시하고 멀리 내다보는 정책을 수립하여야만 모두로부터 신뢰를 얻을 수 있다.

 

 

 

 


김진철 대표
평택부동산 메카 1번지

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