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■ 브레인시티개발사업 주민설명회 시행사 사업제안에는 어떤 내용이 담겨있나?- “대토·보상금 유보 확정되면 4월 중 보상 공고 추진”
강성용 기자  |  seakang4543@naver.com
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승인 2014.01.22  
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“금융주관사도 토지주 제안에 동의, 5개 건설사 책임 준공 참여 의향”
“4월 중 보상공고 계획, 토지주 참여에 따라 기한 더 앞당겨질 수도”
“대토 선택시 우선권 부여, 보상금 유보 토지주에 이자·이익금 배분”

   
 
브레인시티 개발 사업이 ‘보상금 유보’라는 해법으로 해제위기를 넘긴 가운데 토지주들의 참여도가 사업 성패의 최대 요소로 떠오르고 있다. 경기도에서 제안한 1차 시한에 예상을 훌쩍 뛰어넘은 토지주가 참여해 사업 연장과 성공에 대한 기대치가 한층 높아진 가운데 브레인시티통합지주협의회·농지대책위원회는 1월 18일 오후 2시 한국복지대학교에서 주민 300여명이 참석한 가운데 토지주들의 참여를 독려하고 이번 동의서 제출에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 이날 설명회에서 밝혀진 사업진행 방향과 자금조달 계획 그리고 향후 일정 등에 대해 시행사인 브레인시티개발 김운규 부사장의 프레젠테이션에는 어떤 내용이 담겨있는지를 지면을 통해 정리했다. - 편집자 주 -

개발계획변경 승인신청, 道 제출
道, 평택시 의지 없다 연장 거부
주민 대토·보상금 유보, 기간 연장

평택시에 주한미군기지가 이전함에 따라 정부에서 평택시 발전을 지원하기 위해 ‘평택지원특별법’을 제정하고 산업단지 물량 430만평을 배정함으로써 평택에 새로운 발전의 기회가 왔다. 그 첫 번째로 삼성전자 120만평을 유치하고 두 번째로 성균관대학교를 유치하기 위해 산업단지 146만평 개발을 경기도·평택시·성균관대학교가 확약해서 시작한 것이 ‘브레인시티개발사업’의 배경이다. 그 이후 우리 ‘브레인시티개발’이 사업자로 지정돼 이 사업을 시작하게 됐다.
최근 사업 추진경위를 살펴보면 2013년 12월 24일 경기도에 브레인시티 일반산업단지 개발계획 변경 승인신청서를 접수했다. 접수 당시만 해도 당연히 사업기간이 연장될 것이라고 생각했다. 왜냐하면 금융권에서 9600억 원을 투자하겠다는 공문을 경기도에 보냈고 성균관대학교에서도 1240억 원이라는 학교 용지를 공급받겠다고 경기도에 공문을 보냈다. 그러면 당연히 지자체인 평택시는 나머지 3800억 원에 해당하는 미분양용지 매입확약을 할 것이라고 굳게 믿었기 때문이다.
그런데 평택시가 담보를 제공해야지 확약을 하겠다고 해서 경기도 평택시가 이 사업을 추진할 의지가 없다고 판단해 신청안에 연장 거부를 결정했다. 그럴 때 2013년 12월 31일, 브레인시티 토지소유자와 주민들은 지역 발전을 위한 성균관대학교 유치와 조속한 토지보상이 이뤄질 수 있도록 평택시를 대신해 3800억 원의 대토 보상이나 토지 보상금의 일부를 유보하는 방안을 경기도에 제안했다. 이에 경기도는 그 제안에 대해 2014년 1월 2일 회의를 열었고 1월 17일 까지 1차로 380억 원의 동의서를 제출하면 개발기간을 연장하기로 했다. 이는 경기도 보도자료를 통해서도 확인된 사실이다.

보상·토목 1조 4700억 원 필요
5개 금융사, 5개 건설사 참여 의향
성대 확약 ·금융사 주민 제안 동의

브레인시티는 총 얼마가 있어야지 준공까지 가능할까. 지금 금융권에서는 이 사업이 중간에 중단되는 것을 막기 위해 1조 4700억 원의 자금이 확보되지 않으면 이 사업을 출발하지 않는다. 앞으로 외환·금융위기나 부동산 위기가 또 언제 올지 모르는데 이 사업을 5000억 원을 가지고 시작하다가 위기가 왔을 때는 누구도 책임질 사람이 없다. 그래서 금융권은 1조 4700억 원이 완벽하게 준비되면 이 사업을 시작하겠다고 해서 그 금액을 만들고 있는 것이다.
지금까지 1조 900억 원의 자금이 준비됐다. 성균관대학교가 용지대금으로 1240억 원을 분양확약 하기로 했고 금융권에서는 PF로 9600억 원을 하기로 약속을 했다. 이 사업을 하기위해서는 3800억 원이 절대적으로 모자란다.
브레인시티는 ▲국민은행 ▲하나은행 ▲부산은행 ▲한국투자증권 ▲NH투자증권 이 다섯 곳의 금융주관사와 계약을 하고 이 사업을 추진하고 있다. 건설사는 ▲대림산업 ▲현대산업개발 ▲삼성에버랜드 ▲두산건설 ▲효성건설 등이 참여하겠다고 의사를 표현해왔으며 이 중 2곳을 선정할 예정이다. 건설사는 이 사업의 중단 없는 책임 준공을 조건으로 사업에 참여를 한다.
총 1조 4700억 원의 소요는 다음과 같다. 다행히도 총 사업부지 146만 평 중 국·공유지가 16만평이 있어 무상으로 귀속을 받는다. 나머지 130만 평 중 대토로 받아가는 분량이 20만 평 정도로 예상돼 약 110만 평 정도를 토지보상을 해야 할 것으로 보인다. 여기에 토목공사까지 합하면 1조 4700억 원이 준비되어야 한다.
이러한 부분과 관련해 금융권은 2014년 1월 16일, 본 사업에 대한 자금조달이 가능할 것으로 사료된다는 내용의 공문을 경기도에 제출했다. 금융권은 여기에 세 가지 조건을 부여했다. ▲대학교가 꼭 들어와야 한다. ▲현재 평택시가 들어와 있는 20% 지분을 유지해야 한다 ▲평택시의 20% 미분양 확약 약속을 주민들이 대체한다는 것에 대한 동의 등이며 이러한 조건이 지켜질 경우 금융권은 이 사업에 얼마든지 투자를 하겠다는 약속을 했다. 성균관대학교에서도 총장 명의의 공문을 통해 이 사업에 참여하겠다는 확약서를 보내왔다.

대토·유보동의서 확정, 바로 진행
대토 토지주, 우선 선택권 부여
보상금 유보자, 이자·이익금 배당

결국 미확보 금액 3800억 원을 어떻게 조달할 것인지가 이 사업의 관건이다. 두 가지 방법이 있다. 하나는 대토 보상하는 방안이다. 토지 소유주가 원하는 경우 토지 보상금을 현금 대신 당해 사업지에 조성된 토지를 받으면 되고 또 하나의 방법은 지금 현금보상에서 70%를 우선 받고 30% 정도는 대토로 받아서 대체를 해놨다가 금융권·토지소유주·사업시행자가 협의된 시점에 대토를 받던지 아니면 현금으로 보상받는 조건이다.
법적으로는 이 협의는 토지보상 공고가 난 이후에 해야 한다. 그러나 지금 현실적으로 브레인시티는 경기도에서 미리 어느 정도의 토지소유자들의 참여 의지를 보고 결정하겠다는 것이다. 그래서 토지소유자들이 이 부분에 대해서 대토로 받을 부분을 빨리 결정해주고 현금 부분도 어떻게 받을 것인지 조건 합의에 동의서만 된다고 하면 이 사업은 금융과 건설이 참여했기 때문에 바로 진행될 수 있다.
이 사업에 참여하는 토지보상을 유보하고 대토보상을 받는 토지소유주에게는 어떤 혜택을 줄 것인가를 고민하고 있다. 첫째, 사업부지내 분양 가능한 토지에 대해서는 우선 선택권이 부여된다. 대학교 앞 근생·상업부지는 선호자가 많아 경쟁이 치열할 것이다. 이 경우 추첨을 통해 선정이 될 것이며 공익사업의 성격을 띤 사업이므로 금융권과 협의해 분양가를 최저로 결정할 예정이다. 둘째, 토지보상금 일부를 유보하는 토지소유주에 대해서는 당연히 그 기간에 해당하는 이자를 지급할 것이다. 또한 사업이익금 중 일부를 배당하는 방안도 계획하고 있다. 상당액의 배당금이 나올 것으로 보이지만 이 부분에 대해서는 법적 검토 후 금융권·토지소유주와 합의해 결정하도록 하겠다.
토지이용계획에서 대토보상 용지는 성균관대학교·국제연구소·공공시설 부지를 제외한 모든 사업부지에서 가능하다. 산업용지도 필요한 사람은 법적 절차에 의해 줄 수 있으며, 모든 주거용지와 근생용지도 가능하다. 지원시설부지에서도 주유소부지·종교시설부지·유치원부지 등 여러 분야에서 대토가 가능하다.

브레인시티, 가장 우수한 사업지
자치경영원·삼일회계 평가 ‘최적’
건설사, 현금보다 용지 받으려 해

브레인시티에 대한 평가가 가장 중요하다. 이 사업이 성균관대학교에 토지를 저가로 제공하기 때문에 사업이 안 된다는 말이 있고 걱정이 많은 것이 사실이다. 그러나 안전행정부에 속한 한국자치경영평가원에서 두 번이나 사업성 평가를 했고 국내 최대 회계법인인 삼일회계법인에서 평가한 결과 긍정으로 나왔다. 최적의 사업지로 평가를 받았다.
더 중요한 것은 금융권과 건설사의 사업평가다. 평택에는 삼성전자와 LG전자가 입주하기로 확정된 상태다. 성균관대학교 조성계획이 있고 그 안에 국제학교가 들어오는 것으로 우리와 합의를 한 사항이다. 강남에서 20분 만에 오는 KTX 종합 환승역사도 생긴다. 주한미군이 온다. 그냥 오는 것이 아닌 가족과 함께 오는 것이어서 자연스럽게 국제화도시의 기반을 갖출 수 있다. 이런 사항을 보고 금융권은 지금 국내에서 가장 우수한 사업지로 브레인시티를 꼽고 있다. 건설사는 책임준공을 조건으로 서로 들어오려고 하며 공사비의 일부로 아파트 용지를 사겠다고 신청해놓고 있다. 사업성을 얼마나 좋게 보기에 공공주택용지로 받겠다고 제안을 하겠는가. 금융권과 건설사가 참여하는 것만 봐도 이 사업의 사업성은 최고라고 봐도 좋다.

브레인시티, 교육에 가장 중점 둬
세계 유수 대학 MOU·MOA 체결
세계적 연구단지 만들기 위해 노력

우리는 이 사업을 시작할 때 성균관대학교가 대한민국의 실리콘벨리를 만들겠다고 핀란드의 울르라는 도시를 다녀왔고 울르대학 총장을 초청해 설명회를 가졌으며 실리콘벨리도 실제로 다녀오는 등 국가경쟁력을 높이는 산업단지를 만들기 위해 노력을 경주해왔다.
브레인시티개발사업에서 가장 중점을 둔 것은 교육이다. 이미 유치원부터 고등학교까지 예정된 교육기관이 무려 14곳에 달한다.  성대는 여기에 국제연구소를 만들려고 세계 유수의 대학과 MOU·MOA를 체결했다. 미국의 캘리포니아대학·조지아공대·달라스대학과 일본의 나고야대학과도 계약을 했으며 핀란드의 울루대학 프랑스의 라시마대학과도 평택 브레인시티에 유치하는 것으로 이미 계약이 되어 있다. 여기에 스웨덴의 왕립공과대학·독일의 아헨대학·중국의 칭화대학과도 추가적으로 협의를 하고 있는 등 성균관대학교는 세계적인 연구단지를 만들기 위해 계속적인 노력을 하고 있다.

1월 사업연장, 3월 자금조달 확정
4월 보상공고, 8월 보상 실시 계획
토지주 참여로 기한 당겨질 수도

향후 일정 계획은 다음과 같다. 1월내에 사업기간연장고시를 받는 것이 우리의 목표다. 다음으로 3월까지 자금조달 확정을 해서 4월에는 보상공고를 내고 5월에는 감정평가사를 선정하며 6~7월은 감정평가 실시와 통보를 할 예정이다. 8월에는 협의보상을 실시하겠다. 여기에서 시간을 당기고 늦출 수 있는 부분은 토지소유자들의 적극적인 의사표시가 중요하다. 대토보상을 받을 사람들은 대토 받을 대상지를 빨리 선정해주고 현금보상에서 일부 유보할 사람들은 그 부분에 대한 결정을 해주면 지금 일정보다도 조금 더 앞당길 수 있을 것으로 보인다.
토지보상업무는 시행사에서 하는 것이 아니라 공공기관인 한국감정원에서 이 지역에 사무소를 설치해 지속적으로 상담을 하면서 보상업무를 할 것이다.

   
 

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