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김진철의 부동산경제-‘공유토지분할에 관한 특별법’ 5월부터 한시적 시행
김진철 대표  |  http://cafe.naver.com/pgsmo
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승인 2012.03.22  
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2015년 5월까지 3년간, 2인 이상 소유지 분할 가능
한 필지 공유 토지분할 쉬워져 재산권 행사가 가능

우리나라 부동산의 소유 형태는 토지의 1필지를 1인이 소유하는 단독소유, 2인 이상이 소유하는 공동소유, 조합원의 형태로 소유하는 합유, 교회나 종중 등이 소유하는 총유 등 크게 네 가지의 형태로 분류되고 있다. 하지만 공유지분의 부동산를 매매하거나 토지를 분할하고자 할 때 공유 지분 소유자인 조합원 전체의 동의를 얻어야 분할 또는 매매가 가능하고, 아울러 소유자별 이해관계가 첨예해 현실적인 조율이 어려웠다. 매매행위를 위해서는 공유물 특정분할의 소를 제기하여 승소하여야 했고, 동의를 확보한다고 해도 소유권 이전에 따르는 취득세와 등록세의 과세와 집합건물 중 가구별로 설정돼 있는 근저당의 해지 같은 난제를 풀어야 했다. 이러한 문제점들이 오는 5월부터 시행예정인 ‘공유토지 분할에 관한 특례법’으로 소규모 공유 토지와 아파트 등 집합건물 소유자들의 분할 신청이 2015년 5월까지 3년간 한시적으로 가능해진다.
‘공유토지 분할에 관한 특례법’이란 2인 이상의 소유자가 있는 하나의 필지를 쉽게 분할할 수 있게 하는 제도다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법, 건축법, 계약법 등 관련법 저촉으로 토지분할이 불가능해 소유권 행사에 많은 불편을 초래하여 왔다. 평택시의 경우 일반주거지역에서 소규모의 1필지를 소유자간 동의에 의해 분할코자 하나 평택시 건축조례 제26조 ‘대지의 분할 제한’의 규정에 의거 90㎡ 미만으로 분할할 수 없었다. 특히 아파트의 경우 ‘집합건물의 소유 및 권리에 관한 법’ 제8조에 막혀 공유토지 분할이 현실적으로 불가능했다. 대지의 분할제한이란 용도지역 내에 일정면적 이하 대지를 분할할 수 없도록 정한 것으로 평택시의 경우 일반주거지역 90㎡ 미만, 상업지역 150㎡ 미만, 공업지역 200㎡ 미만, 녹지지역 350㎡ 미만으로 대지의 분할이 제한됐다.
오는 5월부터 시행 예정인 특례법에 따른 분할신청 대상은 토지 1필지를 2인 이상이 소유하고 있는 공유토지로서, 공유자 총 수의 1/3 이상이 1년 이상 자기 지분에 상당하는 토지를 점유한 경우에 적용된다. 분할의 기준은 각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태를 기준으로 실시된다. 아파트, 다세대 주택 등 공동주택에도 특례법이 적용된다. 주택과 부대시설 및 복리시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 공유토지 중 유치원이나 어린이집 등 운영을 위해 점유하고 있는 토지에 해당된다. 공유토지 분할신청은 토지소유자 1/5 이상 또는 20인 이상의 동의를 얻어 토지소재지 해당 민원실(지적과)에 신청하면 현재의 점유상태로 분할해 지적과에서 지적등록한 후 해당 등기소에 등기 촉탁을 의뢰하게 된다. 다만 주의할 점은 공유토지 분할의 소가 제기된 토지이거나 소송이 진행 중인 토지에는 특례법이 적용되지 않는 것이다.
‘공유토지 분할에 관한 특례법’은 3년간 유효한 한시법이며, 특별법인 만큼 부동산 자산 관리 차원에서 각별한 주의를 가질 시기에 있다. 2015년 5월까지 3년간 ‘공유토지분할에 관한 특례법’ 시행으로 1필지 공유 토지분할이 쉬워져 재산권 행사가 가능하게 되었다.
‘부동산이란 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 거둬들인다’ 부동산이란 항상 살아 움직이는 생물체와도 같고, 한곳 한곳의 필지마다 적용되는 개별법과 규제 사항도 천차만별이기 때문에 소유와 이용 그리고 관리의 중요성이 항상 대두된다. 또한 우리나라 각 세대별 자산현황 중 부동산이 차지하는 비중이 가장 크기에 개인의 주의와 함께 해당 관청의 정확한 법령정보의 전달과 홍보를 통해 시민 모두가 올바른 재산권 행사를 할 수 있도록  각별한 주의를 당부 드린다.


   
 






김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지
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