고령화 사회는 경제성장률에 마이너스 요인으로 작용
‘썰물은퇴’는 노동력 감소·재정 건전성 심화 등 초래

미국발 금융위기에서 유럽발 재정위기까지 국내 실물경기에 미치는 영향은 메가톤급이다. 제2은행권 저축은행의 부실사태와 수입 원자재가격 상승은 실물경기의 침체를 불러오고 있다. 실물경기의 침체와 미래의 불확실성은 부동산 시장에서 수요자의 소비심리 위축으로 이어져 부동산 토지·주택 거래감소와 직결되고 있다. 부동산거래의 감소는 수요자의 부족으로 인한 시장 원리 수급의 원칙에 따라 급매물의 증가현상이 발생할 수 있다.
다시 말해 급매물의 증가는 가격 하락을 말한다. 부동산 사회현상이 재화의 중심지인 서울에서 평택까지 도달하는 데는 정보 발생처인 서울에 비해 약 1~2개월 정도 더딤을 알 수 있다. 투자자의 귀와 눈은 현 부동산 시장의 위축이 대세하락으로 이어질지 여부이다.
장기적인 관점에서 부동산 시장의 트랜드 변화는 인구구조의 변화다. 통계자료를 보면 신생아 출생률보다 노년층의 증가율이 더 높으며, 홀로 사는 노인 가구의 증가와 함께 베이비붐 세대의 감소에 따른 부동산 시장의 구조적인 변화이다.  65세 이상 인구가 총 인구를 차지하는 비율이 7% 이상을 고령화 사회, 65세 이상 인구가 총 인구를 차지하는 비율이 14% 이상을 고령사회라고 하고, 65세 이상 인구가 총 인구를 차지하는 비율이 20% 이상 일 때 초고령화 사회라고 한다.
통계청 자료에 따르면 우리나라는 2018년이면 인구감소 시기에 접어들며 2026년 초고령화 사회를 맞이하게 된다고 한다. 가구주의 연령이 65세 이상인 고령화 가구수가 점차 증가하고 있으며 가구주의 연령이 65세 홀로 사는 노인 1인 가구 수도 빠르게 증가하고 있는 추세이다.
고령화사회의 진입과 1인 노인가구의 증가는 경제성장률에 마이너스 요인으로 작용하며, 경제활동참여율이 감소할 것이다. 생산보다는 소비지출이 더 커 처분가능소득이 더욱 낮아지게 될 것이다. 이러한 노인세대는 부동산에 대한 소유보다는 이용과 임대에 관심이 커질 것이며, 세대원에 맞게 주택에 대한 다운사이징화가 주택시장에 붐이 일 수 있다. 또한 고정자산인 부동산보다는 유동자산인 금융자산에 비중을 더 많이 가지게 될 전망이다.
부동산 시장에서 주요 잠재적인 수요층으로 구분되어 왔던 베이비 붐 세대의 퇴출에 따른 부동산 트랜드의 변화가 찾아올 것이다. 아니 시작되고 있는 지도 모른다. 지금 우리사회와 닮은꼴인 일본의 부동산 불황시장을 경험하였다. 정부도 역시 부동산 시장에 선제적인 정책으로 부동산 가격의 연착륙 정책을 펼치고 있다. 부동산 시장이 장기 위축되면 자산 가격의 하락과 금융부실이 확대하고 소비가 급랭하여 경제에 커다란 부담이 될 것이라는 게 전문가들의 이야기이다.
약 714만 명의 1차 베이비 붐 세대 중 75.8%에 해당하는 549만 명 정도가  2010년을 정점으로 정년퇴직 즉, 썰물 은퇴가 시작됐다. 이들의 은퇴가 문제시되는 것은 노동력 감소, 자본시장 수급 불균형 심화, 재정 건전성 심화 등의 부작용을 초래할 것이다.
특히 베이비 붐 세대가 65세 고령인구에 가까워질수록 소득 감소에 따른 주택 처분 압력이 커질 수 있으므로 부동산시장에 참여자는 중·장기적 대응이 필요하다.
주택가격은 아직까지는 인구구조의 변화보다는 경기의 상황, 소득의 정도, 주택 공급의 여건, 정부의 정책 등에 결정되는 상황이었지만 시장경제의 원리를 두들겨 볼 때 부동산시장에서 수급의 원칙을 무시할 수는 없다. 부동산시장에서 트렌드 변화를 읽지 못 하면 늪에 빠질 수도 있음을 직시하여야 한다. 유행을 쫓다 보면 일희일비할 수밖에 없다. 먼 안목에서 부동산 트렌드의 변화를 직시하며 자기만의 노하우로 자산관리에 임하여 할 시기가 도래한 것이다.

김진철 대표
평택부동산 메카 1번지