민간제안 사업지구, 인구수용 확실한 목표 없어
사업 시기, 체비지 가격, 공원·학교 등 점검해야

미분양이 우려되는 우려 속에서 화성시 동탄2신도시 시범단지에 5개 건설사가 처음으로 4103가구 일반분양에 나선다.
분양 첫날 모델하우스에는 청약 예약자 및 일반 투자자 등 약 1만여 명의 구름관중이 몰려 많은 우려를 불식시켰지만 관계자들 말에 따르면 아직까진 기대 반 우려 반이다. 우리가 동탄2신도시의 분양률에 관심을 갖는 이유는 인근 지역인 평택시 민간제안 도시개발사업과 고덕국제신도시의 분양가격을 미리 예측해 볼 수 있기 때문이다. 동탄2신도시의 경우 동탄1신도시보다 입지조건, 기반시설, 직장과 집이 가까운 주거로 많은 장점을 가졌음에도 불구하고 인근 시세 보다 분양가격을 더 낮추어 분양에 나서고 있다. 
동탄2신도시와 고덕국제신도시는 많은 점이 비슷하다. 개발규모면에서 동탄2신도시는 분당의 1.8배에 이르는 2,400만여㎡로 세종시를 제외하곤 최대 규모의 신도시이다. 다음 지역으로는 고덕국제신도시다. 고덕면 일원에 1,748만여㎡로 ‘택지개발촉진법’에  의한 택지개발 지구 13.5㎢(77.3%)와 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’에 의한 일반산업 단지 4㎢(22.7%)로 분리·개발된다. 서울로부터 40㎞에 위치한 동탄2신도시와 55㎞에 위치한 고덕국제신도시는 자급자족형 신도시라는 것이 비슷하다. 하지만 분양가격에는 많은 차이가 있지 않을까 싶다.
평택시 주택 보급률이 100%를 상회하고, 각종 개발사업의 집중 등에 따른 주택공급 과다 및 수요 부족으로 대규모의 동시다발적인 개발은 곤란한 입장이다. 평택지역 주택수요는 매년 6천호 정도 예상되나, 공공개발 및 민간개발계획에 따르면 연평균 1만호 주택공급 계획 중으로, 2014년까지는 약 8천호 정도의 공급 초과가 예상된다. 물론 2008년 미국발 서브프라임 사태 이후 우리시 건설경제는 완전 바닥이다. 다만, 토지는 가격하락이 없이 약 보합세를 유지하고 있다는 것이 특징이며, 주택은 수도권에서 유일하게 대형 개발 호재 등으로 약간의 오름세를 이어가고 있다.
올해를 성장기의 첫 해로 본다면 인구유입은 성숙기인 2015년부터가 아닐까 조심스럽게 전망해 본다. 주한 미군기지 이전에 2016년 인구유입 5만 1000명, 2015년 말 삼성전자 및 LG전자 입주에 따른 인구 유입 4만 명, 2016년 황해경제자유구역 포승지구 조기개발에 따른 인구유입 3만 2000명으로 연간 4000~6000호의 추가 수요 발생이 예상됨에 따라 4개의 공영개발지구와 16개 지구 민간제안 도시개발사업에 대하여 단계적인 개발이 불가피하다고 본다.
고덕국제신도시가 위와 같은 상황을 고려해 3단계로 단계적 개발을 추진할 계획임을 이미 밝힌 바 있다. 1단계 사업으로 ‘서정리 역세권역(2,995㎢) 택지개발사업’이다. 이 구간은 산업단지와 기존 시가지를 연계하여 1만 1794세대의 주택건설을 2018년 말까지 추진할 계획이다. 2단계 사업으로는 ‘행정타운 권역(5,870㎢)’으로 각종 행정기관의 입주 유도로 지역 수요를 유인하려 한다. 이 사업구간에는 산업단지 지원시설과 복합 레저·유통·특화시설을 유치하여 2만 2429세대의 주택 건설을 2019년까지 추진할 계획에 있다. 3단계 사업으로는 ‘주거와 국제 특화단지(4,547㎢)’로서 미군기지 이전사업과 연계한 개발 수요를 수용할 계획이다. 이 지역에는 기존 유입인구 정착을 위한 공공서비스 확충을 통해 2만 4077세대의 주택건설을 2020년까지 완공할 예정이다.
이와 같이 고덕국제신도시는 뚜렷하게 주택건설에 따른 인구 유입량을 계산하고 개발에 착수할 예정이지만 민간제안 사업지구에는 인구수용에 대한 확실한 목표가 없다. 다시 말해 지금과 같은 부동산 시장의 불황기에 개발에 따른 사전적 리스크를 체크하고 있지 못하다는 결론이다. 물론 일부 사업장의 경우 입지요인이 우수하여 걱정하지 않고 있는지도 모르지만  지금의 시점에서 볼 때 민간 도시개발 사업지구에 대한 사업착수 시기, 체비지(공동주택지)의 매매가격, 공원. 학교. 의료. 문화의 사회간접자본 시설 현황의 사전적 리스크를 체크해야 한다.

김진철 대표 
평택부동산 메카 1번지