박근혜 정부의 첫 번째 부동산 정책인 ‘4·1 부동산 종합 대책’이 국회의 법률개정을 둘러싸고 오랜 시간 조정을 거듭하면서 부동산시장에 혼선을 초래해 왔다. 하지만 극적인 여·야·정 합의로 취득세와 양도소득세 면세 혜택 범위와 적용시기가 확실시됨으로써 부동산시장에서는 주택 매수에 대한 기대감이 커지고 있지만 아직도 시행예정인 정책에 대한 정확한 홍보가 부족한 것으로 보여서 개정 내용을 살펴보고자 한다.
이번 합의로 주택거래에 따른 취득세·양도소득세 면제 혜택과 생애최초 구입주택에 대한 자금지원에서 많은 혜택이 따르게 된다.
우선, 생애 최초 구입 주택에 대한 취득세 면제 혜택을 받을 수 있는 대상은 부부합산소득 기존의 6000만원 이하에서 7000만원 이하로 완화됐다. 취득세 면세 대상 주택 기준도 정부의 발표 안을 대폭 수정하여 면적기준을 뺀 ‘6억원 이하의 모든 주택’이 적용받게 된다. 생애최초 구입 주택에 대한 취득세 면제가 ‘4·1 부동산 종합대책’ 발표일인 4월 1일부터 소급해 올해 말까지 시행 된다. 이에 따라 4월 1일 이후 주택매매 잔금을 치른 매수자도 취득세 면제 혜택을 받게 되어 해당자는 취득세 환급을 요청할 수 있다.
양도소득세 면세 주택은 1세대 1주택자가 보유한 전용면적 85㎡이하의 주택 또는 1세대 1주택자가 보유한 6억원 이하의 기존주택을 매입 할 때 해당되며, 신축 또는 미분양 주택을 매입할 때도 똑같이 적용된다. 당초 정부는 1세대 1주택자가 보유한 전용면적이 85㎡이하면서 9억 원 이하의 기존 주택을 매입한 사람에 대해 5년간 양도소득세를 면제해주기로 했으나, 여·야·정의 이번 합의로 전용면적 85㎡이하의 주택 또는 가격 6억 원 이하의 주택으로 재편했다. 양도소득세 면제 혜택은 면적과 집 값 중에서 하나의 조건을 충족하면 주택 구입 후 5년간 양도소득세를 면세 받게 된다. 양도소득세 면세 혜택 시행일은 국회 기획재정위원회가 법안을 통과시킨 날인 4월 22일을 기준으로 해 올해 말까지 취득한 주택에 대해 적용한다.
일반적으로 주택을 구입할 경우 지렛대 원리를 이용코자 은행에서 주택대출을 받는다. 은행에서 생애 최초 주택구입자금을 받을 때 DTI 총부채상환비율과 LTV 담보인정비율의 완화된 기준을 적용받을 수 있는 대상은 ‘부부합산소득 연 6000만 원 이하’만 해당된다. 부부합산소득 연 6000만 원 이하인 매수자가 생애최초 주택구입 자금을 대출받을 때 총부채상환비율은 적용하지 않고 담보인정비율은 60%에서 70%로 상향조정하여 더 많은 자금지원을 받을 수 있도록 했다.
양도소득세와 취득세 면제 혜택은 올해 말 까지 적용받지만 시행 시작일은 각각 다르다. 양도소득세 면제 혜택을 받으려면 국회 기획재정위원회가 법안을 통과 시킨 날부터 올해 말까지 주택거래·분양계약을 체결하면 된다. 그러나 생애최초 매입 주택에 대한 취득세를 면제 받으려면 올해 말까지 매매잔금을 납부하거나 소유권 이전등기를 마쳐야만 한다. 또한 4월 1일부터 취득한 주택까지 소급 적용 된다.
위와 같이 ‘4·1 부동산 종합대책’이 당초 정부안에서 완화 또는 강화됐고 일부의 사항은 다뤄어 지지 않았다. 더불어 국회 상임위의 논의과정을 거치면서 조정된 부분이 많이 있어 부동산시장에서 많은 오해를 불러왔던 만큼 이제라도 여과되고 정제된 정책이 시장에 전파돼야 한다.
여·야·정의 이번 합의로 취득세·양도소득세·생애최초 주택자금지원안이 시행되겠지만 분양가 상한제·다주택자 양도세 중과제의 폐지가 다루어지지 않아 반쪽짜리 정책이란 비판이 일기도 한다. 또한 총부채상환비율과 담보인정비율의 완화에 대한 이견과 은행에서 자율적으로 규제하여야 한다는 대립된 이견이 있어 이번 합의에서 충분히 논의되지 못했다.
‘4·1부동산 종합대책’ 발표 계기를 통해 정부의 정책들이 현장에서 시행되기까지는 국회의 법률 개정과 사회의 충분한 논의가 필요하다는 것을 박근혜 정부가 배워야 한다. 아울러 국민에게 이로운 정책도 많은 홍보와 이해가 부족하면 성공할 수 없다는 것을 자각하여야 한다. 강력한 정책 드라이브를 구사하기 위해서는 모두가 납득하고 공감할 수 있도록 충분한 시간을 가지고 노력하여야만 한다.

김진철 대표
평택부동산 메카 1번지